BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ CÔNG TY TĐG KHÔI THỊ - KHOIREAL
1. NHỮNG THÔNG TIN CƠ BẢN:- Đối tượng TĐG: Miếng đất vườn nhà Chú Út
- Mục đích TĐG: Chuyển nhượng quyền sở hữu đất vườn
- Khách hàng yêu cầu: Mr Anh Hai
- Đơn vị TĐG: Cty TĐG KHOIREAl
- Họ tên TĐV: Cabaymau
2. CĂN CỨ PHÁP LÝ- Luật đất đai do vua ABC ban hành
- Nghị định 123 về chuyển nhượng quyền sở hữu đất do Quan thượng thư ban hành ngày X tháng Y năm Z
3. MÔ TẢ BẤT ĐỘNG SẢN CẦN THẨM ĐỊNH- Địa chỉ: Thôn Cây me - Làng Cây cóc - Huyện Cây Khế
- Tọa lạc ở nông thôn
- Khỉ ho cò gáy, xa khu dân cư, đường xá đất sình chưa có kế hoạch nâng cấp
- Gần chợ búa, đình chùa, lớp thầy đồ
- Pháp lý: Có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất của tổ tiên và Di chúc chia tài sản thừa kế do cha mẹ để lại
* Đất: Rộng chút xíu x Dài chút đỉnh => Diện tích có chút tẹo, Hình dạng méo mó
* Tài sản trên đất:
- Túp lều nát cho 2 người ở
- Cây khế
* Khảo sát thực tế:
- Kết quả khảo sát ko có vì TĐV sợ chó quá nên chạy mất dép, đâu có vô nhà được
* Mục đích sd hiện tại: Ở và trồng khế để sinh sống (Cao nhất tốt nhất!)
4. TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ:* Cơ sở giá trị: giá trị phi thị trường (vì có giá trị đặc biệt với con chim, chỉ có nó mới "khìn" đến nổi ăn 1 quả khế trả 1 cục vàng)
* Phương pháp: PP Dòng tiền chiết khấu
* Các bước thực hiện:
- Thu nhập của mảnh đất dựa trên số vàng (Doanh thu thuần) do con chim mang lại
- Giả sử tuổi thọ của cây khế là 10 năm (thời gian đảm bảo chất lượng của quả khế làm hài lòng con chim)
- Ta có:
* Doanh thu thuần:
- Túi 3 gang có thể tích là: DxRxC = (3*20cm)^3 = 216.000 cm3
- 1 thỏi vàng 1kg của SJC có kích thước = 51*115*9,5 mm = 55715,5 mm3 = 55,7155 cm3
=> túi đựng được = 216.000/55,7155 = 3877 thỏi.
==>doanh thu thuần = 3877thỏi * 26,666 lượng/thỏi * 17triệu/lượng = 1.757.529 triệu đồng
(tức xấp xỉ 1.757 tỷ đồng)
(Nguồn giá vàng: SJC)
* Chi phí: (năm)
- Phân bón: 1.000.000đ/tháng * 12tháng = 12 triệu
- Tô thuế đất: 10 triệu /năm
- Tiền vải may túi: 1 triệu (mua vải tốt không rách giữa chừng thì mệt lắm)
=>Tổng CP = 23 triệu
* LN ròng = DT - CP = 1.757.526 triệu
Với: tỷ lệ CK là Ke = 30%
n = 10 năm
Chạy dòng tiền ta được kết quả là NPV = 5.433.461 triệu
KẾT LUẬN: vậy giá trị quyền sử dụng của miếng đất vườn khế của Chú Út là 5.433.461 triệu đồng (kinh khủng)
