Quy trình thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống, lô gíc.
Quy trình thẩm định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà thẩm định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được.
Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau đây:
* Xác định vấn đề
* Lên kế hoạch thẩm định giá
* Thu thập tài liệu
* Vận dụng và phân tích tài liệu
* Đánh giá giá trị tài sản cần định giá
* Báo cáo thẩm định giá
1/Xác định vấn đề
Là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá
* Nhận biết về tài sản: vị trí, kích thước, kiểu cách, đặc điểm vật chất…
Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được thẩm định giá. Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá như: quyền sử hữu vĩnh viễn, quyền cho thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng…
* Thiết lập mục đích hoặc mục tiêu thẩm định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, đánh thuế, báo cáo tài chính…
* Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp, giá trị thay thế, giá bồi thường…
* Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc định giá.
* Thiết lập ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá
+ Nhận được từ khách hàng
+ Từ các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu
* Đạt được sự thoả thuận với khách hàng về phí họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành.
2/ Lên kế hoạch thẩm định giá
* Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp, chức năng, các đặc tính và các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường.
* Nhận biết về các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản, và tài liệu so sánh.
* Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu:
+ Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất.
+ Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng.
* Thiết kế chương trình nghiên cứu
+ Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu
+ Phân biệt những phần việc nào có thể uỷ nhiệm
* Vạch ra đề cương của báo cáo định giá
+ Xác định hình thức trình bầy báo cáo
* Lên chương trình thời biểu công tác
+ Xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo
3/Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu
3.1 Khảo sát hiện trường
* Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
+ Đối với máy móc thiết bị: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật ( công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh.
+ Đối với bất động sản: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
* Chi tiết bên ngoài và bên trong của bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng ( cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sữa chữa…
* Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng khác nhau.
3.2 Thu thập tài liệu
Chọn tài liệu có những nội dung thông tin cơ bản.
Các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản sẽ thay đổi tuỳ theo loại tài sản định giá. Tuy nhiên nhà thẩm định giá phải ghi được những thông tin cơ bản của tài sản.
* Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.
* Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường.
* Các tài liệu đặc biệt của đối tượng nghiên cứu và của đối tượng có thể so sánh:tài liệu: bán, chi phí, thu nhập…
* Kiểm chứng số liệu thu thập được
Các thông tin thu thập được cần giữ bí mật không được phép công khai.
4/ Phân tích tài liệu
Những tài liệu thu thập được thẩm định viên tiến hành phân tích:
* Phân tích thị trường
Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá.
* Phân tích tài sản:
Phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản đối tượng thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
* Phân tích so sánh:
Phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho thuê…
* Phân tích sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng.
5/ Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp để áp dụng. Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, sự thuận lợi và sự hạn chế của chúng.
Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá. Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành định giá.
6/ Báo cáo thẩm định giá
Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá.
Báo cáo thẩm định giá được trình bầy rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả thiết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt được của nhà thẩm định giá.
Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá.
Kết quả của thẩm định giá được trình bầy trong một bản báo cáo, trong đó nêu ra:
* Mục tiêu của việc thẩm định giá
* Mô tả chính xác tài sản được thẩm định giá
* Thời hạn ước tính giá trị
* Số liệu minh hoạ và phân tích
* ước tính giá trị
* Những điều kiện hạn chế
Báo cáo thẩm định giá trình bầy chính xác mục đích và nhiệm vụ, quy mô và ngày thẩm định giá, các chỉ dẫn của khách hàng và thông tin có khả năng sử dụng đối với nhà thẩm định giá.
Nguồn: Vietrealnet
